청년 신혼부부 초장기 모기지론 8월 출시

청년･신혼부부 대상 초장기(최대 50년) 모기지론 출시된다

5억원 대출(금리 4.4%) 가정 시 월상환액 222만원(40년 만기) → 206만원(50년 만기)

기획재정부가 오늘 서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트를 발표했다. 그 중에서 청년, 신혼부부가 신중하게 검토해봐야 할 정책과제도 포함되어 있다. 바로 청년･신혼부부 대상 초장기 모기지론 출시이다.

이번에 발표된 초장기 모기지론은 대출기간을 기존 40년에서 50년으로 10년 더 연장한다는 것과 내년 출시 검토에서 출시 시기를 올 8월로 앞당겼다는 점이 눈에 띈다. 지방선거를 앞두고 그만큼 급한 의중이 반영된 결과다.

청년과 신혼부부를 대상으로 하는 초장기 모기지론은 2021년 7월 처음 출시됐다. 기존 상품은 최장 40년이었다. 작년에 처음 출시되었을 때는 반응이 미지근하여 판매실적이 미미했다.

그러나 최근 금리가 급격하게 상승하면서 최장 40년동안 3.4%라는 상대적으로 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있는 적격대출의 장점이 부각되면서 올해 들어 불과 하루이틀 사이에 은행별 월 한도가 빠르게 소진되는 '오픈 런' 현상마저 나타났다.

적격대출이란 10∼40년의 약정 만기 동안 고정된 금리로 원리금을 매달 갚는 주택담보대출 상품으로 청년･신혼부부 대상이 초장기 모기지론 등이 이에 해당한다.

올 8월 출시되는 청년·신혼부부 대상 최장 50년 모기지론의 대상은 만 39세 이하 청년 및 혼인 7년 이내의 신혼부부가 대상이다. 

'40년 만기'를 '50년 만기'로 대출기간을 늘려 잡으면 매월 원리금 상환 부담액이 줄어드는 효과가 있다. 고정금리 4.4%에 5억원을 대출받는다고 가정하면, 40년 만기 상품은 월상환액 222만 원인데 반해 50년 만기 상품은 206만 원이다. 월 부담액이 약 16만 원으로 줄어드는 셈이다.

기재부는 “그간 전반적인 주택가격 상승 및 금리인상 본격화를 감안해, 50년 초장기 만기를 도입하기로 했다”고 밝혔다.

50년 초장기 모기지론 선택시 고려사항

초장기 모기지론 장점

대출 만기를 늘리면 월 상환액이 줄어들게 되므로, DSR 규제 하에서도 더 많은 대출을 받을 수 있다는 장점이 있다. DSR( Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)은 차주의 소득 대비 대출금 비율로 산출되기 때문이다. 

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

예를들면, 연봉 5000만 원인 직장인이 DSR 40% 규제 하에서 만기 30년 모기지론은 대출 가능금액이 약 3억 5000만 원, 만기 50년 모기지론은 약 4억 3000만 원으로 대출한도가 약 8천만 원 늘어난다. 

즉, 초장기 대출의 장점은 대출 한도 증액 효과와 위에서 말한 이자부담액 감소 효과로 매월 가계 부담이 줄어든다는 데 있다.

초장기 대출만기 단점

첫째, 대출만기가 늘어날수록 비례하여 갚아야 할 이자 총액이 덩달아 늘어난다는 단점이 있다.

고정금리 3.4%에서 5억 원을 대출받으면, 30년은 이자부담액이 298백만 원, 40년은 415백만 원, 50년은 540백만 원이 된다. 40년보다 50년이 이자부담액이 1억 2천5백만 원이 더 많고 30년보다 40년이 2억 3천2백만 원이 더 많다.

둘째, 금리 상승기에는 고정금리가 유리하다. 작년에 출시된 40년 모기지론은 은행별로 약간 차이가 있으나 대출금리가 지금 현재의 시중금리보다 낮은 약 3.4%대였다. 

그러나, 고정금리를 초장기로 가져가는 것은 불확실성이 너무 크다. 50년은 실로 장기간이다. 30세 청년이라고해도 80세까지 채무자로 살아야 한다. 현재는 금리가 상승하고 있으나, 몇년 후에는 다시 초저금리 시대가 장기간 이어질지 모르기 때문이다. 그렇게 되면 3.% 도 엄청난 고금리로 느껴질 것이다.

(물론 청년･신혼부부 대상 초장기 모기지론은 3년이 지나면 중도상환수수료가 없기 때문에 목돈이 마련되면, 손해 없이 언제든 상환할 수 있긴 하다)

따라서, 채무기간을 길게 가짐으로써 매월 갚아야하는 이자 부담액은 줄어드는 대신, 최종적으로 갚아야 하는 총 이자액은 훨씬 더 많다는 점을 신중하게 고려하여 결정해야 한다.

아울러 초저금리 시대가 다시 오면 어떻게 할 것인지에 대해서도 미리 재무계획을 세워 두어야 한다.

한편, 이번 민생대책으로 생애최초로 주택을 구입 하시는 분들은 3분기부터 주담대를 LTV 최대 80%까지 받을 수 있다. 5억원 주택일 경우, LTV 최대 80%를 적용하면 4억원까지 대출을 받을 수 있으니 참고하시기 바란다.

생애최초주택구입 가구 LTV 상한 완화 (6~70→80%, 3분기)

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